تعمل وزارة البلدية ممثلة في الهيئة العامة لتنظيم القطاع العقاري على مواجهة حزمة من التحديات التى تواجه المطورين العقاريين في الدولة، والتي كشف جانب منها أبرز المطورين العقاريين خلال فعاليات منتدى قطر العقاري الثاني التي اختتمت مؤخرا بالدوحة، وتلك التحديات تعوق عمل المطورين لكونها تتسبب في تباطؤ نمو الاستثمارات في المجال العقاري، والى جانب ذلك تعمل الوزارة على تعزيز الشفافية ورقمنة العمليات، والعمل على تلبية الطلب المتزايد بمجالات الاسكان الميسور، وادارة المخاطر المتعلقة بتقلبات الاقتصاد العالمي، ودراسة مستجدات اتجاهات السوق العقاري، وحث المطورين على الالتزام بالممارسات البنائية الخضراء.
ووفق ما ذكره سعادة السيد عبد الله بن حمد بن عبد الله العطية، فإن قطر لديها استثمارات هائلة في مشاريع البنية التحتية حيث عززت جاذبية القطاع العقاري في دولة قطر، وجعلتها تتصدر دول العالم في الأمن ومستوى الصحة وجودة الحياة، إضافة الى البنية التحتية التشريعات الحديثة، التي أسهمت في تهيئة بيئة جذابة للمستثمرين، الأمر الذي جعل اقتصاد قطر أحد أسرع اقتصادات المنطقة نمواً، حيث بلغ حجم التداولات العقارية خلال عام 2023 والنصف الأول من 2024 أكثر من 27 مليار ريال قطري.
فيما شدد المهندس خالد بن أحمد العبيدلي، رئيس الهيئة العامة لتنظيم القطاع العقاري على مساهمة الهيئة في تعزيز شفافية السوق العقاري وضمان حقوق المستثمرين والمستأجرين ودعم ريادة الأعمال والشركات الصغيرة والمتوسطة، وتعزيز شفافية السوق العقاري من خلال وضع الأطر التنظيمية المبنية على دراسة احتياجات المستثمرين والشركات، مما يسهم في تنظيم السوق بشكل أفضل، وبالإضافة إلى ذلك.
وخلال حواره مع صحيفة الشرق قال أن الهيئة بصدد عمل دراسة بالتعاون مع وزارة العدل للعمل على إعطاء سند ملكية مبدئي للمستثمرين، وسيتم تطبيقه خلال العام القادم، وسيتم تسليم سند الملكية المبدئي بعد انتهاء البناء والتأكد من المواصفات بناء عليه سيتم إعطاء المستثمر سند الملكية الأصلي. موضحا ان الهيئة عند ترخيص أي مشروع ستقوم بمعالجة كافة الملاحظات منذ بدايتها ثم إعطاء السند المبدئي، وبذلك يمكنه الحصول على مميزات الإقامة واستكمال كافة اجراءاته وأعماله.
دراسة للأسواق:
67.2 % تستحوذ عليها العقارات السكنية من قيمة السوق
كشف تقرير لـ أوشن إكس أن القيمة المقدرة لسوق العقارات بدول مجلس التعاون تبلغ 4.43 تريليون دولار (ما يعادل 16.6 تريليون ريال) وذلك خلال عام 2023، كما توقع أن تصل قيمة السوق إلى 4.55 تريليون دولار (ما يعادل 17 تريليون ريال) خلال عام 2024، ويتوقع ان تصل الى 5 تريليونات دولار أمريكي 2028م ما يعادل 18.50 تريليون ريال استحوذت العقارات السكنية على ما نسبته 67.2% من قيمة ذلك السوق، فيما استحوذت العقارات التجارية على 32.8%.
وتفيد منصة موردور إنتلجنس في تقرير لها بأن حجم سوق العقارات التجارية في قطر بلغ 15.62 مليار دولار عام 2023، وسط توقعات بأن يصل إلى 22.5 مليارا بحلول 2028 بمعدل نمو سنوي مركب قدره 7.6%. وبحسب المصدر ذاته بلغ حجم القطاع السكني 4.3 مليار دولار في عام 2023 ومن المتوقع أن يسجل القطاع نموا مركبا يزيد عن 6.2% خلال الفترة 2024-2029.
من المتوقع أن تنمو صناعة صناديق الاستثمار العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي من 10.37 مليار دولار أمريكي في عام 2024 إلى 15.40 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2029، بمعدل نمو سنوي مركب قدره 8.24٪ خلال الفترة المتوقعة.
ينتظر ان تبلغ قيمة سوق العقارات العالمي 613.60 تريليون دولار امريكي بمعدل نمو 3.25 % سنويا حتى عام 2028 وبالتالي يزيد حجم السوق الى 927.40 عام 2028، ويتوقع ابرام 9.99 تريليون دولار في 2028 قيمة الصفقات العقارية العالمية.
ترويج الاستثمار:
4.1 % نمواً سنوياً مركباً للعقارات حتى 2028
في ظل اقتصاد مرن وسياسات عقارية تواكب العصر، شهد قطاع العقارات في قطر نموًا كبيرًا بلغ بمعدل 34% في الفترة ما بين عام 2015 إلى عام 2023، ومن المتوقع أن يواصل مساره التصاعدي، بمعدل نمو سنوي مركب 4.1% حتى عام 2028، وفقًا لتقرير صدر مؤخرًا عن وكالة ترويج الاستثمار ومنصة هابوندو للتسويق العقاري بعنوان القطاع العقاري في قطر: توسيع الآفاق وتعزيز فرص النمو . يرجع هذا النمو الملحوظ إلى عدة عوامل، منها زيادة النمو في إجمالي الناتج المحلي، والتدفقات السكانية، وفرص العمل الوفيرة، والسياسات الحكومية الداعمة. ومثلت الاصلاحات التي أُدخلت على نظام ملكية العقارات في قطر واحدة من المبادرات غير المسبوقة، حيث تسمح لغير القطريين بتملك العقارات والاستثمار في القطاع العقاري. تقدم هذه المبادرات مجموعة من الامتيازات، مثل الإقامة الدائمة، والتمكن من الاستثمار في أنشطة تجارية محددة. كما تقدم المؤسسات المالية في قطر قروضًا عقارية جاذبة وبفوائد تنافسية وشروط مرونة، مما يعزز جاذبية القطاع للمستثمرين ومشتري المنازل. وكان لهذا التنوع المتزايد في العقارات، إلى جانب جودة الحياة في البلاد، دوره في جعل قطر وجهة مفضلة للاستثمارات العقارية.
وتكشف وكالة ترويج الاستثمار على موقعها أن قطاع العقارات في قطر قد تطور بفعل عدد من العوامل، منها زيادة نمو الناتج المحلي الإجمالي، وتدفق السكان، مصحوبًا بتوفر فرص العمل والسياسات الحكومية المواتية التي تسهم في نمو قطاع العقارات في الدولة. وقد تطورت إمكانات السوق بشكل أكبر بعد الاستثمار في مشاريع الإنشاءات العملاقة التي تصل قيمتها إلى 250 مليار دولار، وقرار مجلس الوزراء رقم (28) لسنة 2020 بشأن تحديد المناطق التي يجوز فيها لغير القطريين تملك العقارات، والانتفاع بها، وشروط وضوابط ومزايا وإجراءات تملكهم لها، وانتفاعهم بها بمقتضى هذا القرار.
وأقرت الحكومة القطرية إصلاحات جديدة غير مسبوقة على نظام ملكية العقارات، توفر لغير القطريين أهلية التملك والاستثمار في قطاع العقارات لأول مرة. ويُمنح المقيمون الذين يستثمرون ما لا يقل عن مليون دولار في قطاع العقارات الإقامة الدائمة، التي توفر مزايا مثل الرعاية الصحية المجانية، والتعليم المجاني، وإمكانية الاستثمار في بعض الأنشطة التجارية. كما يُمنح المقيمون الذين يستثمرون ما لا يقل عن 200000 دولار تصريح إقامة لمدة 5 أعوام قابل للتجديد. وقد سُنَّت هذه السياسات الحكومية من أجل تعزيز التنمية الاقتصادية، وتطوير قطاع العقارات في قطر.
العلي: ركائز تنشيط الحركة العقارية
يقول المهندس على محمد العلي الرئيس التنفيذي لشركة الديار القطرية المكونات والركائز الاساسية التي يبنى عليها تنشيط الحركة العقارية 3 ركائز الاولى منها وجود مطورين عقاريين على مستوى عال من الخبرة محليا وعالميا، واستراتيجية الدولة في تنشيط الحركة عبر وجود فعاليات وخلق الفرص، واليوم القطاع العقاري سكني تجاري تعليمي ترفيهي واداري وخلق مدن وفرص جديدة ووجود المناطق الحرة الصناعية، إضافة الى التحفيز الحقوقي متمثلا في قانون التملك 2020 اضاف ونشط تملك الاجانب وتنشيط الحركة، اضافة الى الدعم الموجود، ماء وكهرباء، والركيزة الثالثة وجود المنظم العقاري ممثلا في الهيئة التى تعمل على تسهيل وتذليل كل العقبات التي يواجهها المطورون .
واستطرد العلي قائلاً إن قطر شيدت وتشيد منظومة متكاملة لأي مستثمر، واي مستثمر عندما يقرر الاستثمار في اي بلد يدقق على الاحصائيات، ومعدل دخل الفرد في قطر من اعلى المعدلات في العالم، وبناء على اخر احصائيات الشركات الاستشارية العالمية فإنها تشير الى أن معدل النمو بالاسواق العقارية القطرية 6.2 % سنويا حتى 2029 بما يقدر بمبلغ قيمته 500 مليون دولار يضخ بمجال الاستمثار العقاري خلال الفترة المقبلة وهذا يوحي بوجود فرص كثيرة في الوعب وسميسمة ولوسيل وقطيفان واماكن اخرى تحتاج للاستغلال .
ويقول عبد الله حسن المحشادي الرئيس التنفيذي لمدينة الوعب ان الاستثمار في القطاع العقاري واعد، وكل من المطور والمشتري في حاجة لتمويل، والبنوك القطرية لا تزال ترى انه يوجد مجال للتطوير بالمجالات العقارية وتدعم ذلك، بيد أن ان اسعار الارباح ينتظر ان تستمر في الهبوط وهذا يخلق فرصا للمطورين في السوق لعرض منتجات تتماشى واحتياجات الزبائن .
وأضاف إن السوق القطري واعد لكون أنه توجد فرص به لم تستغل بعد، ووفق رؤية قطر فإن الدولة تستبدل العمالة ذات اللياقات الزرقاء بنظيرتها البيضاء الأمر الذي يخلق فرص بناء كثيرة، والمسؤولين في المؤسسات المالية مطالبين بإعداد حلول تخدم الطرفين، وهناك من سكان قطر من يطمحون لشراء وحدات، ولو أعطت المؤسسات المالية حلولا سوف نتغلب على تلك العقبات، والمطورون يحتاجون الكثير من الدعم من البنوك لضمان استماراية البناء لأنها المحرك الاول الاقتصاد المحلي .
آل عثمان:
أبرز التحديات التي تواجه المطورين
حول التحديات التى تواجه المطورين العقاريين، يقول ابراهيم قاسم ال عثمان الرئيس التنفيذي لشركة المتحدة للتنمية إن البيئة الاستثمارية في قطر واعدة وواقع، والاستثمار العقاري رافد مهم منها، بيد ان المستثمر العقاري يتطلع لعائد استثماري يتراوح بين 5-12 % باستثناء قطاع النفط والغاز والصناعات الاخرى، بيد أنه بالمجال العقاري ما حدث بعد انتهاء المونديال هو تباطؤ انشاء المشاريع بشكل كبير، وبعد أن رصدنا زيادة في الطلب على العقارات قبل المونديال بيد انه مع نهايته بات العرض في العقارات اكثرمن المتوقع، الامر الذي اثر على الايجارات واسعار بيع العقارات، والأكثر اهمية ارتفاع معدلات الفائدة خلال العامين الماضيين بشكل غير مسبوق وهذا اثر على السوق العقاري وبات المستثمر افضل له ان يودع وديعة في البنك ويأخذ عليها عائدا .
ومضى ال عثمان قائلا واليوم بات هناك نزول في اسعار الفائدة وهذا من الممكن ان يحفز الاستثمار مرة اخرى في القطاع العقاري، ولكن ثمة مخاوف اخرى عندنا من بينها عدم الوضوح في الرؤية بالنسبة للمستثمر المحلي، وعلى سبيل في شركتنا 50% مستثمرون قطريون محليون نحتاج بعض التسهيلات في عملية استقطاب رؤوس الاموال من الخارج، وهذا يمر بنظام هناك جهات مسؤولة عنه .
وأوضح ان المستثمر الأجنبي والمحلي يريد أن يتأكد أن الاستثمار العقاري في دولة قطر مجز وجاذب للمستثمرين، ولأجل ذلك يجب أن يكون هناك سهولة بحيث يستطيع دخول قطر والحصول على اقامة، هذا يسهل الامور ويمكن المستثمر من الاستقرار واسرته في البلد، وهذا الأمر يعود بمردود على الايجارات وشراء للوحدات السكنية .
وخلص للقول وفي قطر تكلفة العقارات لدينا كمطورين أعلى وتتمثل في تكرار المتطلبات عبر الدوائر الحكومية المعنية المختلفة الامر الذي يصعب من الاستثمار العقاري ويجعل المستثمر يتردد، بيد ان الجزء الجيد في الموضوع ان المسؤولين في هيئة التنظيم العقاري يعملون على تلك التحديات ونحن في حديث مباشر معهم لتذليل العقبات وتسهيلها للمستثمرين وللمطورين بحيث تعطينا نوعا من الشفافية، ونتمنى تبلورها خلال الربع الاول من عام 2025 الامر الذي يحفز وينشط الاستثمار .
المهندي:
أحدث وسائل الاستدامة والتحول الرقمي
يقول الدكتور المهندس سعد بن أحمد المهندي رئيس هيئة الاشغال العامة إن 90 % من عمليات الاشغال العامة تعتبر البنية التحتية لها مهيأة للوصول الى التحول الرقمي لكونها تمت أتمتتها بواسطة وسائل التكنولوجيا الحديثة، وتتبنى اشغال مبادرات لتحقيق الجودة والكفاءة والاستدامة في المشاريع، وفيما يخص الانشاءات نتجه للانتقال من استخدام النموذج التقليدى في تشييدها الى استخدام الذكاء الاصطناعي والتكنولوجيا لتقليل استهلاك الكهرباء وجودة العمالة، وقطر وصلت للتميز في مبادرات جيدة بخصوص المدن الذكية. ولدينا مبادرة انشاء 4 مدارس نجحنا في تقليل نسبة الهدر بنسبة أكثر من 80 % في انشاءاتها مقارنة بالطريقة التقليدية، ولدينا 340 مبنى مؤهلة بالاستدامة والمدينة الخضراء وهي من اعلى المعايير الموجودة في تحقيق الاستدامة .
ومضى المهندي قائلا والبنية التحتية اهم العوامل لأي مطور عقاري ومدى جودتها بالمكان الذي يعمل فيه ودولة قطر وصلت للتميز وتتوفر بها اهم عوامل الجذب .
قطيفان جزيرة متكاملة
يقول سعادة الشيخ ناصر بن عبدالرحمن آل ثاني رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة قطيفان للمشاريع: إن قطيفان ليست جزيرة ترفيهية فحسب انما بدأت بإنشاء مدينة للالعاب المائية ثم تطورت لتكون مشروع مدينة عمرانية متكاملة تشمل كل الجزيرة، والقطاع الترفيهي في الدولة بات يوفر اغلب الوسائل الترفيهية الموجودة حول العالم، ولكون قطر شبه جزيرة 85 % من محيطها مياه، فإن تسويق منتجعاتها على الشواطئ اساس قوتها سواء كانت السياحة او غيرها، وكأس العالم كانت دعاية قوية للدولة وجعلها ملء اسماع وانظار العالم، ودعم هيئة السياحة لنا كمطورين لمسنا اثاره العام الماضي عبر زيارات الاجانب والمراكب السياحية، والقطاع العقاري يواجه صعوبة بعد كأس العالم، ونحن ندرس الطلبات الفعلية والسوق وعلى ضوء ذلك نطور منتجات جديدة ومبتكرة تدعم تلك الطلبات.
واضاف وتعد الشراكة مع مجموعة جي إم جي القابضة جزءًا من تعاوننا الممتد على مختلف المستويات، فهي تعكس بشكل جلي أهمية جزيرة قطيفان الشمالية كبيئة استثمارية جذابة. نحن متحمسون لتوفير كافة سبل الدعم الممكنة لمشروع إس إل إس الدوحة ذا جروف ريزيدنسز، والذي صممته شركة زَها حديد للهندسة المعمارية، والمساهمة في تحقيق رؤيته الطموحة، جنبًا إلى جنب مع مواكبة احتياجات السوق بمزيد من الخيارات السكنية الفاخرة التي ترسخ مكانة قطر كوجهة رائدة للمعيشة الراقية والمستدامة .
الطيب:
مطلوب تدخل حكومي لموازنة الطلب بالعرض
يقول المهندس احمد محمد الطيب الرئيس التنفيذي لشركة بروة العقارية ان الحكومة مطالبة بالتدخل لإحداث التوازن بين العرض والطلب في السوق المجال العقاري القطري حال حدوث اية فقاعات في ايام الطفرات وارتفاع الاسعار، وهذا هو السبب الاساسي لتأسيس شركة بروة العقارية سنة 2005.
ويستطرد الطيب قائلا عندما حدث الزيادة في الطلب على العقارات في السوق جراء التوسع في مشاريع النفط والغاز، تم تكليف شركة بروة العقاري كقطاع حكومى تطويري ان يشارك القطاع الخاص في تطوير مشروعات نوعية عقارية للحد من ارتفاع الايجارات والاسعار وتوفير الحلول المطلوبة من خلال تشييد وحدات سكنية وعقارية يعزف المطورون العقاريون عن تشييدها، حيث طورنا الوحدات السكنية الخاصة بمجمع راس لفان بالخور .
واوضح أن بداية تطور مشاريع البنية التحتية نهاية 2010-2011 عندما بدأت الاستملاكات لتوسيع الشوارع والتي ادت لتوفير سيولة في السوق ادت الى ارتفاع مفاجئ في الايجارات، الامر الذي صعب على الفئة محدودة الدخل السكن في اي منتج بالسوق، وهنا قامت بروة العقارية ببناء مجمعات عمرانية للحد من ارتفاع الايجارات ومواجهة الفقاعة العقارية في هذه الحقبة من التطورالمفاجئ في اسعار ايجارات العقارات .
وأضاف أحمد الطيب مع بداية مشاريع البنية التحتية ارتفعت اسعار سكن العمال حيث شيدت بروة مدنا عمالية للحد من التفلت في الاسعار وانهينا فقاعة عقارية وخلال المونديال شيدنا مشروع مدينتنا والمشروع الارجنتنيني، إذا دور الدولة يبدو واضحاً في التدخل لتوفير الحلول لتفادي الفقاعات العقارية .
وخلص للقول ونحن نواجه صعوبات في العرض والطلب بعد كأس العالم وهنا يأتي دور الابتكار، كل منتج عقاري يبتكر شيئا يعوض من خلاله النزول بالايجارات لأنه دوما توجد فرص يتوجب ان يكون المطور ذكيا ويقتنصها لمواجهة التحديات. وان هيئة تنظيم العقاري تضع القوانين للتغلب على التباطؤ العقاري الذي نواجهه بحيث يتم جذب الاستثمار الاجنبي الراغب في بيئة استثمارية تكون القوانين فيها واضحة وان يكون هناك تسهيل عملية تحويل وادخال الاموال بسهولة وتسهيل عملية تسجيل وبيع العقارات، وسن التشريعات الخاصة بقوانين الاقامة، والسوق القطري مقارنة بالاسواق حولنا يعد من الاسواق الآمنة المتوازنة المحققة للعوائد .
